NUEVA LEY DEL SUELO. PARA FRENAR LA ESPECULACIÓN EN LOS NUEVOS DESARROLOS URBANÍSTICOS.

Se aprueba esta semana en el Congreso definitivamente la nueva Ley del Suelo. Coincide con las manifestaciones que este fin de semana se celebraron en varias ciudades españolas, convocadas por el Movimiento Vivienda Digna. Ya he manifestado en muchos momentos mi apoyo a sus reivindicaciones y mi apuesta por un trabajo político eficaz para poder atender sus demandas. Creo que la nueva Ley es una buena herramienta en este camino y una manera de luchar contra la tan extendida corrupción urbanística. El PP, por supuesto, ha votado en contra. Pero eso no es noticia.

 

Sin duda queda mucho por hacer, pero es un primer paso muy importante. Los pisos están empezando a ajustar sus precios. Esto supone que en algunos sitios, donde están especialmente hinchados (entre ellos Madrid), se pueden producir descensos puntuales. No es casualidad, se debe a una serie de medidas que, como todo en la construcción, tienen efectos lentos pero seguros. Se une esta Ley a la puesta a disposición de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas de 16 millones de metros cuadrados de suelo del Estado para edificar 50.000 viviendas públicas. En 3 años se ha doblado ya la cantidad dispuesta por el PP en los 8 años del gobierno anterior. Se ha creado también el Registro Estatal de Vivienda Protegida, para  aumentar el control del fraude que todos conocemos que se produce sobre este tipo de vivienda.

 

Las viviendas protegidas acogidas al Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 no se podrán vender como libres durante los 30 años siguientes a su construcción. Esto evitará la especulación que se produce actualmente con la vivienda protegida y los enormes beneficios económicos que obtienen muchos de los beneficiarios de vivienda pública en unos pocos años, al poder vender a precio libre lo que han recibido con un precio muy limitado. Espero que aquellos que se manifiestan hoy pidiendo vivienda asequible no protesten luego, una vez tengan una vivienda protegida, por esta condición, que me parece indispensable. No es de recibo que un piso de protección oficial, que haya costado 100.000 euros, se venda, 5 años después, a precio de mercado (en Madrid puede ser 300.000 euros o más), porque eso significa que esa persona ha dejado de necesitar esa ayuda y, por tanto, no debe ser beneficiaria de la misma.

 

La Ley que aprobamos entrarán en vigor en julio, y será la que tengan que aplicar los nuevos Ayuntamientos que salgan de las urnas en las elecciones de mayo.  Sustituye a la Ley que estableció el PP en 1998, con el fin, según sus palabras, de liberalizar suelo para abaratar el precio de la vivienda. Se planteaba que el hecho de haber más suelo disponible “trasladaría un efecto positivo a la evolución de los precios”. Los resultados de esta ley, calificada de neoliberal, son visibles. El suelo “liberalizado” ha aumentado su precio durante la aplicación de la Ley un 500%, y la vivienda un 160% (de media en España, en Madrid muchísimo más) Claro que a lo  mejor eso era lo que consideraban positivo los dirigentes del PP. Por eso es por lo que determinados sectores han criticado desde su aprobación los cambios que pudieran producirse y, por supuesto, critican la nueva ley.

 

Como comentario paralelo, se puede añadir que la Ley del Suelo del PP, la Ley 6/98, fue declarada inconstitucional en varios artículos. Y nadie se rasgó las vestiduras por ello ni se tomaron posturas dramáticas o apocalípticas. Es normal, y lo fue mucho más durante el gobierno de Aznar, que el Tribunal Constitucional revise las normas aprobadas en el Congreso y que, en caso de considerarlo así, anule uno o varios artículos por estar fuera de la Constitución. Ha sucedido en muchas ocasiones y, precisamente es la función del Tribunal Constitucional.

 

Muchas son las diferencias entre la Ley que desapareció y la que se aprueba:

• Se establecen controles sobre la legalidad de las compras y ventas de viviendas y suelo. A partir de ahora, los notarios estarán obligados a remitir copia a la Administración de todas las escrituras que les hayan suscitado dudas de legalidad.
• En los terrenos calificados para viviendas protegidas deberá hacerse constar esta circunstancia en las escrituras, para evitar fraudes en su gestión. La Administración tampoco puede subastar terrenos para vivienda protegida por encima del valor legal máximo para ese uso. Además el Registro de la Propiedad tendrá que hacer constar esta condición de destino y precio máximo para evitar fraudes en transmisiones posteriores.
• El suelo que sea necesario para los municipios se podrá transformar en urbanizable, pero deben preservarse los valores ecológicos y paisajísticos del suelo rural. Esto supone que siempre serán los Ayuntamientos los que decidan cómo y hacia dónde crecerá la ciudad, cosa que ahora mismo está en manos de los promotores.
• La nueva Ley establece la obligatoriedad de que los Planes Urbanísticos sean sometidos a información pública y tengan un resumen, para que los ciudadanos puedan valorar qué es exactamente lo que se quiere hacer. Esto proporciona una mayor transparencia y garantiza el derecho de los ciudadanos a la información y la participación. En la Ley anterior no se establece ninguna medida de intervención pública. Se establecen las reglas para que los ciudadanos puedan intervenir en la ordenación de territorio.
• Las recalificaciones deberán identificar quiénes han sido los propietarios de esos terrenos durante los 5 años anteriores, para que todos podamos saber a quiénes benefician las decisiones de los Ayuntamientos.
• Los convenios y permutas de terreno deberán ser aprobados por el Pleno Municipal, cosa que hasta ahora no estaba contemplado. Se obliga además a los Ayuntamiento a tener publicado en su web el plan urbanístico actualizado y a tener copias a disposición de los ciudadanos.
• En los nuevos desarrollos urbanísticos se tendrán que evaluar la sostenibilidad ambiental y económica, incluyendo la disponibilidad de agua, cosa que hasta ahora no era necesaria. Los Ayuntamientos además tienen la obligación de hacer un seguimiento periódico de las medidas aplicadas.
• Los proyectos que suponen un aumento mayor del 20% de la población de un municipio, requerirán a partir de ahora, una revisión global del plan urbano.
• Establece una reserva mínima de suelo para vivienda protegida del 30%, cuando la Ley anterior no contemplaba un mínimo y permitía que comunidades como Valencia o Baleares tuvieran establecido un 0% de suelo para vivienda protegida.
• Se aumentará la horquilla de porcentaje de repercusión en la comunidad de las plusvalías generadas por los nuevos desarrollos. Ahora está entre el 0% y el 10%, y subirá a la horquilla entre el 5 y el 15%.  Esto es así porque buena parte de las cargas que van asociadas a esos desarrollos urbanísticos las pagamos entre todos (infraestructuras, servicios públicos, transporte…) Además se adoptan las medidas para asegurar que los terrenos que se entreguen por este concepto a las Administraciones deben dedicarse a estos fines, y no a cualquier otra cosa.
• A partir de la entrada en vigor de la Ley, la valoración del suelo será la correspondiente a su estado en el momento de la tasación, no a las expectativas. Según la Ley del 98 la valoración se hacía por el método residual, es decir, en función de un posible uso urbanístico futuro, aunque no se vaya a comenzar la urbanización en años y no exista ni siquiera un Plan Parcial. Este hecho es el que ha favorecido la especulación y las reclasificaciones con afán meramente especulativo.
• A la Ley se ha unido un decálogo de medidas para luchar contra la corrupción, principalmente la obligación de los cargos municipales de presentar una declaración de bienes patrimoniales antes de tomar posesión y en el momento de su cese. A su vez, al final de su mandato y durante un plazo de dos años no podrán trabajar en empresas relacionadas con las competencias del cargo que ocuparon. Estas medidas también has sido votadas en contra por el PP.